Договір оренди широко застосовується в господарській діяльності. Суб’єкти господарювання (підприємства або підприємці) здають або беруть в оренду будівлі, приміщення, автомобілі, обладнання та інше майно. Потреба в орендних відносинах продиктована насамперед залученням спицефічних активів (техніки, обладнання, устаткування) на певний, незначний термін, що зумовлено специфікою діяльності самого підприємства. Досить часто орендують приміщення та земельні ділянки, що власне може ставати основою всієї господарської діяльності (як приклад сільськогосподарські підприємства).
Основою будь-яких орендних відносин є безумовно укладення договору оренди, в основних аспектах якого повинен орієнтуватися і головний бухгалтер.
Орендні відносини регулюються

• гл. 58 і 59 Цивільного кодексу України та
• § 5 гл. 30 ГК,

а також деякими спеціальними законами, що визначають особливості оренди окремих видів майна, наприклад, оренда землі — Про оренду землі від 06.10.1998 № 161-XIV, оренда державного та комунального майна — Закон № 2269-XII от 10.04.1992, фінлізинг — Законом № 723.
Що регулює Цивільний Кодекс?
Цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників (ст. 1 ЦКУ).
Учасниками цивільних відносин є фізичні особи та юридичні особи (ст. 2 ЦКУ).
Глава 58 НАЙМ (ОРЕНДА) Цивільного кодексу містить виключний перелік положень, на яких базуються ВСІ орендні відносини суб’єктів госп одарювання, а саме:
§ 1. Загальні положення про найм (оренду)
§ 2. Прокат
§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки
§ 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди
§ 5. Найм (оренда) транспортного засобу
§ 6. Лізинг
Глава 59 НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА
Що регулює Господарський кодекс?
Господарський Кодекс визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання (ст.1 ГКУ).
Учасниками відносин у сфері господарювання є суб’єкти господарювання, споживачі, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, наділені господарською компетенцією, а також громадяни, громадські та інші організації, які виступають засновниками суб’єктів господарювання чи здійснюють щодо них організаційно-господарські повноваження на основі відносин власності (ст.2 ГКУ).
Орендні відносини регулюються саме § 5 гл. 30 ГКУ. Оренда майна та лізинг.
За договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК, ст. 283 ГК). Як правило, договір оренди є двостороннім. Сторонами договору можуть бути підприємства, підприємці, фізичні особи. Основними ознаками, що відрізняють договір оренди від інших видів договорів, є: передача майна в тимчасове користування, а не у власність; обов’язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні; платність користування орендованим майном.
В договорі Оренди мають бути прописані істотні умови, без узгодження яких договір уважається неукладеним.
Відповідно до ч. 2 ст. 180 ГК, Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК, Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди).
Для договору оренди відповідно до ст. 284 ГК це:
· предмет договору;
· ціна договору, тобто розмір орендної плати з урахуванням її індексації;
· строк дії договору;
· об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
· порядок використання амортизаційних відрахувань;
· порядок відновлення орендованого майна;
· умови повернення або викупу орендованого майна;
· умови, які, на думку сторін, необхідно включити до договору.
Для договору оренди державного та комунального майна перелік істотних умов додатково визначено в ст. 10 Закону № 2269, для договору оренди земельних ділянок — у ст. 15 Закону № 161.

Виходячи з цього, основними складовими договору оренди є:
1. Предмет Договору.
Відповідно до нього Орендодавець зобов’язується передати, а Орендар прийняти в тимчасове платне користування обладнання. Майно є власністю Орендодавця.
Предметом договору оренди може виступати тільки індивідуально визначена неспоживна річ (майно) (ст. 760 ЦК).
Це значить, що в оренду можна передати тільки те майно, яке має індивідуальні характеристики, у процесі використання зберігає свій первісний вигляд і може бути повернуте після закінчення строку оренди. Це може бути: нерухомість (будівлі, споруди, нежитлові та житлові приміщення), земельні ділянки, обладнання, транспортні засоби, майнові права.
2. Мета оренди
— використовувати майно за його цільовим призначенням. Майно передається Орендодавцем і приймається Орендарем у належному стані, готовому до експлуатації.

3. Строк оренди майна
— чітко встановлений та визначений договором термін експлуатації майна. Якщо в договорі не вказано темін оренди, - вважається, що такий договір укладено на невизначений термін (ч. 2 ст. 763 ЦК). Якщо договором передбачена можливість автоматичного продовження дії договору, то його дія продовжується з наступного дня, за днем закінчення договору.
У цьому випадку договір повинен містити умову про те, що договір уважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір. Якщо при укладенні договору така умова не була передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то продовжити договір можна відповідно до ст. 764 ЦК. Дана норма говорить: якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір уважається поновленим на раніше встановлений строк (ст. 764 ЦК).
Приймаючи рішення про продовження строку дії договору оренди нерухомого майна, урахуйте, що такий договір, укладений на три і більше років, підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто якщо після продовження договору шляхом укладення додугоди до нього строк дії договору виявиться більше трьох років, то без нотаріального посвідчення не обійтися.
У випадку припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути взяте в орендумайно в тому самому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 785 ЦК).
Дострокове припинення договору оренди можливо у випадку (ст. 781 ЦК):
* смерті фізособи-орендаря, якщо інше не визначене договором або законом;
* ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця.
Договір оренди також може бути достроково розірваний:
1) на вимогу орендодавця, якщо орендар (ст. 782, 783 ЦК):
- не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд;
- користується об'єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню орендованого об'єкта;
- передав об'єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця;
- своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження об'єкта оренди;
- не розпочав капітальний ремонт об'єкта оренди, якщо такий обов'язок був покладений на нього договором;
2) на вимогу орендаря, якщо орендодавець (ст. 784 ЦК):
- передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору і прямому призначенню майна;
- не виконує обов'язку щодо виконання капремонту об'єкта оренди.

4. Обов'язки сторін.
Орендодавець зобов’язується своєчасно передати майно в технічно справному стані та прийняти його від Орендаря в тому самому стані з урахуванням нормального зносу після закінчення строку оренди або у зв’язку з виникненням інших підстав для повернення майна з оренди.
Орендар зобов’язаний

• прийняти майно та технічну документацію з його експлуатації від Орендодавця за актом приймання-передачі
• використовувати майно відповідно до його призначення та умов Договору
• дотримуватися належного режиму експлуатації майна згідно з технічною документацією
• не допускати його пошкодження та знищення
• забезпечити протягом робочого часу Орендаря безперешкодний доступ до майна працівників Орендодавця для здійснення контролю над порядком використання та схоронністю об’єкта
• своєчасно вносити орендну плату та здійснювати інші платежі, передбачені Договором
• своєчасно повернути Орендодавцю майно за актом приймання-передачі після закінчення строку оренди, а також у випадку дострокового розірвання Договору
• під час експлуатації майна дотримуватися правил пожежної безпеки та техніки безпеки, а також санітарних правил та норм.

5. Права сторін.
Орендар має право: Повернути майно Орендодавцю до закінчення строку оренди, повідомивши останнього за 45 календарних днів до такого повернення. За узгодженням з Орендодавцем здавати об’єкт оренди в суборенду.
Орендодавець має право: Вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати, а також виконання інших зобов’язань, передбачених Договором. Застрахувати майно на власний розсуд. Перевіряти дотримання Орендарем правил використання майна згідно з умовами Договору.

6. Орендна плата та порядок розрахунків.
Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату за кожний повний місяць оренди майна у визначеній Договором сумі. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату починаючи із дня фактичної передачі йому майна і по день підписання сторонами акта приймання-передачі майна від Орендаря Орендодавцю включно.
Орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном, незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ч. 1 ст. 286 ГК).



7. Порядок передачі майна в оренду
Майно повинне бути передане Орендодавцем і прийняте Орендарем протягом встановленого Договором строку. Передача майна в оренду оформляється актом приймання-передачі, який підписують уповноважені представники сторін. Майно вважається переданим в оренду з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

8. Порядок повернення орендованого майна. Повернення майна Орендодавцю здійснюється за актом приймання-передачі в останній день строку оренди. Відмова Орендаря від фактичного повернення майна розцінюється як діяння (дії або бездіяльність), що означають втрату майна з відповідними правовими наслідками.

9. Відповідальність сторін. За порушення строків сплати орендних платежів, Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі у визанченому договором розмірі. В усіх інших випадках, не зазначених у Договорі, сторони несуть відповідальність, передбачену діючим законодавством України.
10. Інші умови.
10.1 Передача майна в суборенду. Згідно зі ст. 774 ЦК суборенда можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. У договорі можна відразу передбачити можливість передачі майна в суборенду третім особам для використання за планованим призначенням, із повідомленням (або без такого) орендодавця про укладення орендарем договору суборенди. Якщо в договорі із цього приводу нічого не сказано, то для здачі майна в суборенду орендарю необхідно отримати згоду орендодавця.
10.2 Підстави для зміни умов договору. Якщо договір оренди укладається на тривалий строк, то можна допустити, що в ході його реалізації сторони захочуть змінити деякі умови. Орендодавець, як правило, буде наполягати на періодичному збільшенні орендної плати. У свою чергу, орендар теж може ініціювати зміни до договору оренди, що стосуються, наприклад, зменшення орендної плати. Незалежно від того, хто саме ініціює зміну умов договору, така зміна повинна бути узгоджена сторонами та оформлена двосторонньою угодою.
10.3 Ремонт і поліпшення майна. За загальним правилом виконання капітального ремонту майна — обов’язок орендодавця, а поточного — орендаря, якщо інше не передбачене договором або законом (ст. 776 ЦК).
Якщо орендодавець не зробив капремонт і орендар не може повноцінно використовувати орендоване приміщення, орендар має право вимагати розірвання договору. У договорі рекомендуємо чітко прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін. Наприклад, указати, що заміну вікон у приміщенні здійснює орендодавець, а заміну вхідних дверей — орендар. Це дозволить у процесі виконання договору уникнути багатьох спорів.
Орендар має право на компенсацію вартості поліпшень, якщо вони здійснені ним зі згоди орендодавця та невідокремлювані від орендованого майна.
10.4 Повернення майна Закінчення строку дії договору оренди — це припинення орендних відносин, отже, орендар зобов’язаний повернути орендодавцю орендоване майно в тому самому стані, у якому воно було прийняте в оренду, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором, наприклад з урахуванням ремонту, виконаного орендарем та узгодженого з орендодавцем (ст. 785 ЦК).
Інші особливості орендних відносин
Форма договору оренди Усі договори оренди повинні складатися в письмовій формі. Однак залежно від того, яке саме майно передається в оренду і хто є стороною договору, він може підлягати нотаріальному посвідченню. За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом. У такому випадку він буде вважатися укладеним із моменту посвідчення.
Оренда нерухомості. При оренді будівель і споруд або їх частин на строк три роки і більше договір підлягає нотаріальному посвідченню, а виникле право оренди — держреєстрації (ст. 793, 794 ЦК). При цьому такий договір можна укласти, тільки якщо право власності орендодавця на будівлю (споруду) зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із 1 січня 2013 року) або в Єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно (до 1 січня 2013 року) (ч. 4 ст. 3 Закону № 1952).Найчастіше на практиці договір оренди будівель і споруд укладається на строк менше трьох років, а потім продовжується. І тоді виникає запитання: чи не буде в подальшому такий договір уважатися нікчемним? Ні, не буде. Згідно з роз’ясненнями пленуму ВГСУ ситуація, коли строк договору минув, але сам договір був пролонгований, не призводить до визнання його нікчемним (п. 2.9 Постанови № 12). У цьому випадку додугода, якою строк дії договору продовжується на строк більше трьох років, підлягає нотаріальному посвідченню, а право оренди на цей строк — держреєстрації. Якщо ви не хочете завіряти нотаріально цю додугоду, то не варто продовжувати строк договору таким чином. Просто укладіть новий договір оренди.